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无房人恭喜了!“预售”将全面取消?党媒表态,开发商苦日子到了

2020-11-07 17:52:41 来源: 点击:

摘要:过去二十年,中国房地产迎来前所未有的疯狂发展,吸纳了过多的社会资金。公开资料显示,我国居民的家庭总资产中,房产占比高达77.7%,极度畸形,这不仅严重制约了居民的消费能力,而

   过去二十年,中国房地产迎来前所未有的疯狂发展,吸纳了过多的社会资金。公开资料显示,我国居民的家庭总资产中,房产占比高达77.7%,极度畸形,这不仅严重制约了居民的消费能力,而且自然也对实体经济的发展造成了阻碍,因为在全民投资房地产的热潮下,资金很难输血到实体里去。

  资金都跑到房地产,最终的结局就是,房地产一家独大。需求旺盛、资金充裕,房价难免不跟着水涨船高。国家统计局数据显示,过去20年,全国平均房价上涨近5倍,一线城市涨幅不低于20倍,二线城市涨幅也达到了10倍,甚至于一线三四线城市,房价也翻了数倍,成功迈进“万元门槛”。
  过去房价单边上涨时期,买过房的人都“躺着赚钱”,房子成了无可匹敌的“造富”工具,因此即使房地产出现严重的质量问题,很多人还是坦然接受了。
  但是随着近年来“房住不炒”高压调控紧绷不松,房地产市场逐渐趋于平稳,开发商融资、销售等均受不同程度影响。在这种背景下,我们看到,绝大多数开发商为了资金周转需要,开始对房子建设“动歪心思”——近几年,开发商通过偷工减料、降低配置来节约资金的不胜枚举,很多购房者终于意识到了“期房预售”制度的不科学、不公平。尤其是在2017、2018年,房地产融资高度受限,开发商现金流吃紧,利润也大幅下降,开始集体“摆烂”时,购房者有苦难言,更进一步意识到了“预售制度”的不公平。于是,数以亿计的购房者开始呼吁“全面取消期房预售制度”。有机构在2019年做的线上问卷调查结果也显示,有75%的网民认为应该取消商品房预售制度。

  何为商品房预售制度?
  商品房预售制是指房地产开发企业将正在建设中、尚未完成建设的房屋预先出售给承购人,由承购人预先支付定金或房款的行为。我们查阅资料发现,这个制度的创始人是霍英东。1994年,商品房预售制在内地落地。
  预售,直白点说就是指在产品还没正式进入市场前进行的销售行为。它本质上违背了市场经济的“一手交钱一手交货”原则。虽然名义上有监管机制,但是商家如果想作假,很多时候监管是很难约束和杜绝的。更何况像总价动辄百万上千万的房子,其施工建造的流程有数百条,不仅复杂而且耗时。如果开发商有弄虚作假的地方,那利益受损的一方必然是购房者。

  为什么说预售制度不公平?
  首先,它给了开发商“空手套白狼”的机会。了解中国房地产开发模式的人都应该知道,开发商从缴纳土地认购款到拿地,再到建房、营销,这其中开发商需要持有的自有资金很少,一个百亿大盘,可能房企最终动用的自有资金不足10亿,很多资金开发商都可以通过融资、抵押贷款等方式获得;
  其次,期房预售制度,对购房人确实是高度不公平。众所周知,开发商从拿地到设计、开盘销售,这期间最快可以做到4个月。也就是说购房者到售楼处去买房,实际上楼盘可能连地基都没有打好。购房者看到的只有奢华诱人的售楼处、样板间,以及开发商专业打造的宣传材料和能说会道的置业顾问,对于自己购买的房子,他们是什么也看不到。

  期房预售制度,一方面让房屋的质量无法保障,近年来开发商为了缓解资金压力,确实存在各种奇葩的偷工减料行为;另一方面,开发商是在用购房者的首付资金来建房,而且购房者还要被动接受2-3年的交房期限。即购房者对于房子的质量如何,有没有偷工减料以及落实相关配套设施等一无所知,只能寄希望于开发商的业界良心。事实上,房地产市场上,现房销售比例已不足2成。
  总结而言,预售制度是房地产开发商的“庇护神器”,因为通过预售,开发商成功把风险转嫁给了购房者和银行。而商品房预售带来的一个很大的结果就是:房子实际交付与预期大不一样,虚假宣传、烂尾楼、以次充好、低质量等问题层出不穷。这其实也是买房人对预售制度不满意的根本原因。

  党媒表态:全面取消商品房预售制度势在必行
  全面取消商品房预售制度是全民所迫切希望的,业内专家也多次理性建议应该取消。不仅如此,党媒也公开赞成购房者的这一期望——人民日报早在2018年就公开发表文章一锤定音称:商品房预售制从当初的利大于弊,到今日的争端重重,反映了这个制度已经不适合当前的经济发展。文章更直言,未来全面取消预售“不可免”。言外之意,预售制已经弊大于利。不管是降低开发商的财务杠杆,消除开发商疯狂拿地、过度扩张的动能,还是促进地产行业回归理性,取消预售未来都是势在必行的。
  事实上,国家也在稳妥推进商品房预售制度的逐步取消。截止到今天,全国已经有多个城市已经取消或正在试点取消预售——全国第一个宣布“全面取消”商品房预售制度的城市就是海南。今年3月7日,海南发布楼市调控新政:自3月7日起,新出让土地建设的商品住房,全部现房销售。现房销售的房屋,通过竣工验收,且水电气和通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

  此外还有深圳市、广东省、合肥市、中山市等城市也在征求意见或在局部地区试点取消预售。基于此,有业内专家分析预测道,在未来一段时间内,也许试点的城市会更多,并对目前的预售制度做出一些调整。全面取消预售制度可能很快就会在全国范围内实施了。
  对于那些尚未对“取消预售”做出行动的城市,央媒“中国青年报”从保护购房者出发同样给出了建议:未来对于商品房预售,市场监管执法需从两方面提升。一方面,可以进一步畅通投诉举报机制,提高虚假宣传的处罚力度。另一方面,对屡次违规的开发商,可考虑在行政处罚之外,搭建行业黑名单制度,在融资、拿地、预售等各方面进行严格限制,提升其违法代价。

  无房人恭喜了!取消预售,购房者的权益将大有保障,同时意味着开发商的苦日子要到了。
  党媒人民日报一锤定音,取消预售制从长远来讲可能是不可免的。事实上,现阶段已经有多地正在试点推进。对于无房人来说,取消预售现房销售,本质上是好事一件。一方面,买房终于可以一手交钱一手交货了,房屋质量摸得着看得见,不必再为质量问题担惊受怕;另一方面,不必再等到交完首付款后2-3年才拿房,现房销售时代,几乎可以做到付过钱后就能拿房本。大大提高了房屋的利用效率。因此,真的要恭喜那些准备在取消预售地区买房的无房人了。

  取消预售对开发商有什么重大影响?对于开发商来说,取消预售意味着失去了一个融资渠道,即增加开发商的融资压力。尤其是那些融资渠道窄、融资成本高的中小房企,可能苦日子真的要来了,毕竟现房销售要求资金周转能力更强,对企业的现金流要求也更高。未来不排除在取消预售制的同时,有些房企会被淘汰出局。不过,不得不承认“取消预售”可能利好头部规模房企,尤其是国企、央企。原因很简单,这类房企资金充裕,而且市场占有率高,更主要的是资金周转率高。因此,取消预售,未来会加剧行业的洗牌,尤其是大鱼吃小鱼的剧情会轮番上演。
  此外,我们还要提醒大家,如果取消预售全面推行,未来短期内对房地产会有一定阵痛,即随着拿地资金实力条件升高,随着中小房企的退场,未来土地市场会出现供不应求,可能会造成房价拉升。不过,大家不用过度担忧,这种情况不会持续太久,毕竟稳房价是主旋律,国家不可能坐视不管。

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